Ce imobil poți aduce garanție și cât valorează el pentru finanțator

Un imobil e bun ca garanție dacă e intabulat, nu are litigii sau sarcini care să-l blocheze și se poate vinde într-un timp rezonabil. Un evaluator autorizat îi estimează valoarea de piață, iar finanțatorul aplică peste ea un grad de acoperire, așa că suma finanțată e întotdeauna mai mică decât valoarea imobilului, cu o diferență care depinde de cât de ușor s-ar vinde.

Mai jos găsești ce anume verifică finanțatorul la un imobil, situațiile care blochează o garanție și cum se rezolvă fiecare, cum se face evaluarea și de ce raportul făcut pentru bancă nu se poate folosi automat în altă parte.

Ce imobile se acceptă și ce le face „bune”

La DigiCredit, garanția imobiliară e obligatorie, iar în formularul de cerere indici tipul ei: apartament, garsonieră, casă, teren sau altă garanție. Tipul e doar punctul de plecare. Ce decide dacă un imobil anume e acceptat sunt patru întrebări:

E intabulat pe numele celui care îl aduce garanție? Ipoteca se înscrie în cartea funciară. Fără intabulare, nu are unde.
E liber de sarcini care să-l blocheze? Ipoteci mai vechi, interdicții, sechestre, litigii notate în cartea funciară.
Are o piață activă? Un apartament într-un oraș mare se vinde în câteva săptămâni. Un teren extravilan izolat poate aștepta ani.
Documentele corespund realității? Suprafața din acte, construcțiile de pe teren, destinația.

Nu există o listă universală. Acceptarea bunului în garanție e decizia finanțatorului, iar standardul de evaluare spune explicit asta (ANEVAR, GEV 520). De aceea merită să afli din prima discuție dacă imobilul tău are o problemă, nu după evaluare.

Pe tipuri de imobil: ce contează la fiecare

Tipul	Ce cântărește la evaluare	Ce poate complica
Apartament	zona, etajul, anul construcției, starea blocului	clădiri vechi cu risc seismic; modificări interioare neautorizate
Garsonieră	la fel ca apartamentul; piață de regulă foarte activă în orașele mari	valoare mai mică, deci acoperă o sumă mai mică
Casă	terenul aferent, construcția, accesul, utilitățile	extinderi sau mansarde neînscrise în cartea funciară
Teren	intravilan sau extravilan, acces, deschidere la drum, utilități, urbanism	piață mai puțin activă; terenurile agricole izolate sunt greu de valorificat
Altă garanție	spațiu comercial, hală, depozit: amplasarea și cât de ușor s-ar închiria sau vinde	imobile foarte specializate, greu de folosit de altcineva

Regula din spatele tabelului e simplă: cu cât un imobil s-ar vinde mai repede și la un preț mai previzibil, cu atât valorează mai mult ca garanție, chiar dacă valoarea lui de piață e aceeași cu a altuia.

Situațiile care blochează sau întârzie o garanție

Situația	Ce înseamnă	Cum se rezolvă
Imobilul nu e intabulat	nu există carte funciară în care să se înscrie ipoteca	cadastru și intabulare înainte de cerere; durează, deci începe cu asta
Construcție în curs sau neînscrisă	construcțiile viitoare se înscriu în cartea funciară doar provizoriu	recepția și înscrierea construcției; până atunci, garanția e terenul
Are deja ipotecă la o bancă	noul finanțator ar avea rang II, după bancă	se discută de la început; unii finanțatori nu acceptă rangul II
Mai mulți proprietari	se poate ipoteca doar cota ta, dar o cotă e greu de valorificat	acordul tuturor coproprietarilor și ipotecă pe întreg
Uzufruct sau nudă proprietate	dreptul asupra imobilului e împărțit între mai multe persoane	analiză juridică de la caz la caz
Bun inalienabil sau insesizabil	legea nu permite ipotecarea lui	alt imobil
Sarcini sau litigii în cartea funciară	o ipotecă veche, un sechestru, un proces	radierea sarcinilor stinse înainte de cerere
Bun comun sau locuința familiei	e nevoie de acordul scris al soțului sau al soției	acordul, la notar

Temeiurile, în Codul civil: bunurile inalienabile sau insesizabile nu pot fi ipotecate (art. 2351); ipoteca asupra nudei proprietăți se extinde asupra proprietății depline când uzufructul se stinge (art. 2352); ipoteca asupra unei cote-părți se strămută, după partaj, asupra părții primite (art. 2353); construcțiile viitoare se înscriu doar provizoriu (art. 2380) — toate în textul consolidat al Codului civil.

Ce trebuie să semnezi tu, ca proprietar, și când îți trebuie acordul soțului, am explicat separat, în imobilul tău, garanție pentru creditul firmei.

Cine face evaluarea și după ce reguli

Evaluarea pentru garantarea unui credit o face un evaluator autorizat ANEVAR, după standardele de evaluare în vigoare. Pentru garantarea împrumuturilor se aplică un ghid dedicat, GEV 520, obligatoriu și pentru creditele acordate de IFN-uri, nu doar de bănci (ANEVAR, standardele de evaluare).

Ce spune standardul, în termeni practici:

Se estimează valoarea de piață, nu prețul pe care l-ai plătit și nici prețul cerut de vecinul care vinde.
Inspecția e obligatorie, inclusiv în interior. Cineva trebuie să îi deschidă evaluatorului.
Evaluatorul e independent de procesul de acordare a creditului.
Problemele juridice ale actelor nu țin de evaluator. El evaluează imobilul; verificarea juridică o face finanțatorul.

De ce raportul făcut pentru bancă nu merge la alt finanțator

Raportul de evaluare pentru garantare are un utilizator desemnat: creditorul pentru care a fost făcut. Un raport întocmit pentru altă utilizare, de exemplu pentru asigurare sau pentru impozitare, nu poate fi folosit pentru garantare. Un raport făcut pentru o bancă poate fi folosit de alt creditor doar după o personalizare făcută de evaluator: utilizatorul raportului se redefinește, iar înregistrarea din Baza Imobiliară de Garanții a ANEVAR se modifică.

Dacă ai o evaluare recentă, spune-o: poate scurta discuția despre valoare. Dar nu te baza pe ea ca să sari peste evaluarea nouă.

Ce acte îi dai evaluatorului

Lista uzuală, din standard:

actul de proprietate;
extrasul de carte funciară;
documentația cadastrală;
certificatul de performanță energetică;
certificatul de urbanism, dacă e un teren liber în intravilan;
contractele de închiriere, dacă imobilul e închiriat;
orice aviz relevant: expertiză seismică, statut de monument istoric.

Extrasul de carte funciară pentru informare se obține online, cu un tarif de 20 de lei (Ordinul ANCPI 16/2019). Scoate-l înainte de orice discuție: în zece minute afli dacă imobilul are o sarcină pe care o credeai radiată.

Valoarea de piață nu e suma pe care o primești

Finanțatorul nu împrumută cât valorează imobilul. Aplică un grad de acoperire: un procent din valoarea de piață, care lasă loc pentru costurile și riscurile unei eventuale vânzări forțate. Suma finanțată depinde apoi și de situația financiară a firmei, nu doar de garanție.

Exemplu ilustrativ	Valoare
Valoarea de piață din raportul de evaluare	500.000 lei
Grad de acoperire, ipotetic	60%
Suma maximă pe care o poate acoperi garanția	300.000 lei
Suma aprobată	cel mult 300.000 lei, în funcție de firmă

Procentul din exemplu nu e o ofertă. Gradul real se stabilește după evaluare și depinde de imobil: un apartament într-un oraș mare primește de regulă un procent mai bun decât un teren greu vandabil.

Ce scade valoarea acceptată

Risc seismic ridicat, mai ales la clădirile vechi din marile orașe.
Piață inactivă: localități mici, imobile atipice, terenuri fără acces. Dacă piața nu e activă, evaluatorul e obligat să îl informeze pe creditor.
Diferențe între acte și realitate: extinderi neînscrise, mansarde nedeclarate, suprafețe care nu se potrivesc cu cartea funciară.
Acces și utilități, la terenuri și la case izolate.

Cât costă evaluarea și cine o plătește

Evaluarea se plătește separat, de regulă de client, și se plătește indiferent dacă finanțarea se aprobă. Prețul îl stabilește evaluatorul și depinde de tipul imobilului, de suprafață și de localitate: un apartament costă mai puțin de evaluat decât o hală sau un teren mare.

Întreabă înainte de comandă trei lucruri: cine alege evaluatorul, cui i se adresează raportul și cât durează până la programarea inspecției. Răspunsurile îți spun dacă evaluarea e primul pas sau cel pe care se va aștepta.

Evaluarea nu se face o singură dată

Pe durata creditului, garanțiile se reevaluează periodic, după regulile interne ale finanțatorului, tot la valoarea de piață. Spre deosebire de evaluarea inițială, reevaluarea se poate face și fără inspecție sau cu inspecție parțială, dacă finanțatorul decide așa. Pentru un credit pe 6 luni, subiectul rareori apare. Pentru o linie de credit pe 36 de luni, merită citită clauza: la ce interval se reevaluează, cine plătește și ce se întâmplă dacă valoarea scade semnificativ.

Clauza de reevaluare e una dintre cele pe care le verifici cu lista din cum citești o ofertă de creditare.

Cum îți pregătești imobilul într-o săptămână

Ziua 1: scoate extrasul de carte funciară online și verifică proprietarul, suprafața și sarcinile.
Ziua 2: dacă apare o ipotecă veche, stinsă, cere de la creditorul vechi acordul de radiere.
Ziua 3: găsește actul de proprietate și documentația cadastrală.
Ziua 4: verifică dacă ai certificat de performanță energetică. Dacă nu, comandă-l.
Ziua 5: verifică polița PAD, asigurarea obligatorie a locuințelor împotriva dezastrelor naturale (Legea 260/2008, art. 3). Finanțatorii cer de regulă și o asigurare facultativă a imobilului, iar aceasta nu se poate încheia fără PAD.
Ziua 6: dacă ești căsătorit, discută cu soțul sau soția. Semnătura lui sau a ei va fi cerută la notar.
Ziua 7: trimite cererea, cu tipul imobilului.

Întrebări frecvente

Ce imobile acceptă un IFN ca garanție pentru un credit de firmă?

De regulă apartamente, case, terenuri și spații comerciale sau industriale intabulate, fără sarcini care să le blocheze și cu piață activă. Decizia finală aparține finanțatorului, după evaluare și verificarea juridică.

Pot pune garanție un teren agricol sau extravilan?

Se poate discuta, dar e cazul cel mai dificil: piața e mai puțin activă, deci gradul de acoperire e mai mic, iar unii finanțatori nu acceptă deloc astfel de terenuri. Spune de la început tipul exact al terenului.

Pot garanta cu un apartament care are deja ipotecă la bancă?

Noul finanțator ar avea o ipotecă de rang II, după bancă. Unii finanțatori o acceptă, alții nu, iar valoarea luată în calcul e cea rămasă după datoria la bancă. Merită clarificat în prima discuție.

Pot aduce garanție doar partea mea dintr-un apartament moștenit?

Legea permite ipotecarea unei cote-părți, dar o cotă e greu de valorificat, așa că mulți finanțatori cer acordul tuturor coproprietarilor și ipotecă pe întreg. În practică, moștenirea trebuie să fie dezbătută, iar dreptul tău, intabulat.

Cât costă evaluarea unui apartament pentru credit și cine o plătește?

Prețul îl stabilește evaluatorul, în funcție de imobil și de localitate. De regulă plătește clientul, indiferent dacă finanțarea se aprobă.

Pot folosi evaluarea făcută pentru bancă?

Nu direct. Raportul pentru garantare are ca utilizator unic creditorul pentru care a fost făcut. Alt creditor îl poate folosi doar după o personalizare făcută de evaluator, cu redefinirea utilizatorului și modificarea înregistrării la ANEVAR.

Cât pot împrumuta pe un apartament evaluat la 500.000 de lei?

Depinde de gradul de acoperire și de situația firmei. La un grad ipotetic de 60%, garanția acoperă până la 300.000 de lei. Suma aprobată poate fi mai mică dacă firma nu susține rambursarea.

Ce se întâmplă dacă evaluarea iese mai mică decât mă așteptam?

Suma pe care o acoperă garanția scade. Poți cere o sumă mai mică, poți aduce un al doilea imobil sau poți alege un produs cu altă structură. Nu contesta raportul doar pentru că cifra nu îți convine: evaluatorul estimează valoarea de piață, nu valoarea sentimentală.

Pasul următor

Un imobil bine pregătit scurtează analiza mai mult decât orice alt document. Produsele construite pe garanție imobiliară sunt linia de credit și creditul punte, cu condițiile comparate pe pagina de finanțare. Actele firmei, produs cu produs, sunt în ce documente cere un IFN, iar celelalte tipuri de garanții, în ce garanții acceptă un IFN.

Când ai extrasul de carte funciară în mână, trimite cererea. Îți cerem doar tipul imobilului, nu adresa.