Imobilul tău, garanție pentru creditul firmei: ce semnezi, ce riști, ce plătești

Când pui apartamentul sau casa ta garanție pentru creditul firmei, semnezi la notar un contract de ipotecă: imobilul rămâne al tău, locuiești în el, îl poți închiria și chiar vinde, dar ipoteca îl urmează în cartea funciară până la plata integrală a creditului. Dacă firma nu plătește, finanțatorul poate cere executarea silită a imobilului pe baza contractului, fără un proces în prealabil, dar nu poate deveni proprietarul lui printr-o simplă clauză și nu îl poate lua fără procedura prevăzută de lege.

Articolul e scris pentru omul care aduce imobilul, nu pentru firmă: administratorul, asociatul sau ruda care garantează un credit pe care nu îl ia pe numele lui. Pentru acest om, întrebarea reală nu e „cât costă creditul”, ci „ce semnez, ce risc și ce fac dacă lucrurile merg prost”.

Cine poate pune un imobil garanție pentru o firmă

Oricine are dreptul de proprietate asupra imobilului și acceptă să îl afecteze creditului. Codul civil spune explicit că ipoteca poate fi constituită de debitor sau de un terț, dar numai de titularul dreptului ipotecat, care are capacitatea de a dispune de el (Codul civil, art. 2366 și 2365).

În practică, asta înseamnă trei situații obișnuite:

• Imobilul e al firmei. Firma e și împrumutat, și constituitor. Semnează reprezentantul legal, cu hotărârea organelor societății dacă actul constitutiv o cere.
• Imobilul e al tău, iar firma e a ta. Ești asociat sau administrator, dar juridic ești o altă persoană decât firma. Tu constitui ipoteca; firma e debitorul.
• Imobilul e al unei rude sau al unui partener. Același mecanism: proprietarul semnează contractul de ipotecă, chiar dacă nu are nicio funcție în firmă.

Pentru finanțator, toate trei sunt garanții reale imobiliare. Pentru tine, diferența e mare: în ultimele două cazuri pui la dispoziție un bun personal pentru o datorie care nu e, tehnic, a ta.

Ce semnezi concret

Cuvântul „garant” acoperă angajamente foarte diferite. Merită știut exact care dintre ele ți se cere, pentru că de el depinde cu ce răspunzi.

Ipotecă, fideiusiune, aval: trei angajamente diferite

Ipoteca e un drept real: e legată de bun, nu de persoana ta (art. 2343). Fideiusiunea e, prin definiție, angajamentul de a executa obligația debitorului dacă acesta nu o face (art. 2280).

Distincția contează: dacă semnezi doar contractul de ipotecă, garantezi cu imobilul. Dacă semnezi și o fideiusiune sau un aval, garantezi și cu restul averii tale: conturi, alte bunuri, venituri. Nu e o formalitate de semnat în grabă. Întreabă direct: „Mi se cere doar ipoteca sau și o garanție personală?”

Biletul la ordin „în alb”

Unii finanțatori cer, pe lângă ipotecă, un bilet la ordin emis de firmă și semnat, dar necompletat integral. Finanțatorul îl poate completa doar în condițiile stabilite într-o convenție de completare: suma maximă, momentul în care poate fi completat, scadența.

Cere convenția înainte de semnare și citește-o la fel de atent ca pe contractul de credit. Dacă ți se cere să avalizezi biletul, adică să semnezi și tu pe el ca garant, ai trecut de la „garantez cu imobilul” la „garantez personal”.

Când îți trebuie semnătura soțului sau a soției

E punctul la care se blochează cele mai multe programări la notar. Regula nu depinde doar de numele din cartea funciară.

Bunul comun

Un imobil cumpărat în timpul căsătoriei, sub regimul comunității legale, e de regulă bun comun, chiar dacă în acte apare un singur soț. Actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale asupra bunurilor comune, iar ipoteca e o astfel de grevare, se încheie numai cu acordul ambilor soți (Codul civil, art. 346).

Locuința familiei, chiar dacă e doar a ta

Regula pe care aproape nimeni nu o menționează: dacă imobilul e locuința familiei, niciunul dintre soți, chiar dacă este proprietar exclusiv, nu poate dispune de drepturile asupra ei fără consimțământul scris al celuilalt (art. 322). Un apartament moștenit sau cumpărat înainte de căsătorie, în care locuiești cu familia, intră aici.

Fără acord, soțul care nu a consimțit poate cere anularea actului, în termen de un an de când a aflat de el. Dacă locuința nu e notată în cartea funciară ca locuință a familiei, el poate cere de regulă doar despăgubiri, nu anularea. Notarul și finanțatorul nu își asumă niciunul dintre aceste riscuri: cer acordul scris. Dacă știi că soțul sau soția nu va semna, spune-o de la început: se caută alt imobil, nu se amână problema până la notar.

Coproprietate și cotă-parte

Legea permite ipotecarea unei cote-părți, iar ipoteca poate fi înscrisă doar pe acea cotă (art. 2379 și 2381). În practică, o cotă dintr-un apartament e greu de valorificat, deci mulți finanțatori cer acordul tuturor coproprietarilor și ipotecă pe întregul imobil. Cum se evaluează un astfel de imobil, în ghidul despre imobilele acceptate și evaluare.

Pașii, în ordine

Contractul de ipotecă se încheie în formă autentică, la notar, sub sancțiunea nulității absolute, iar ipoteca imobiliară se constituie prin înscriere în cartea funciară (art. 2377 și 2378). Până la înscriere, finanțatorul nu are o garanție opozabilă, de aceea banii se virează, de regulă, după ea.

La DigiCredit, preaprobarea online vine în 3 ore, iar aprobarea în 24 de ore de la dosarul complet. Ce face diferența dintre 24 de ore și două săptămâni e aproape întotdeauna un act al imobilului care lipsește sau o sarcină neradiată din cartea funciară.

Actele pe care le pregătești

Despre tine, ca proprietar:

• actul de identitate;
• certificatul de căsătorie, dacă ești căsătorit, și prezența soțului sau a soției la notar, dacă imobilul e bun comun sau locuința familiei;
• actele coproprietarilor, dacă imobilul are mai mulți proprietari.

Despre imobil:

• actul de proprietate: contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de donație, act de partaj;
• extras de carte funciară actualizat;
• documentația cadastrală;
• certificatul de performanță energetică, pe care evaluatorul îl solicită de regulă;
• polița PAD, adică asigurarea obligatorie a locuințelor împotriva dezastrelor naturale (Legea 260/2008, art. 3), plus asigurarea facultativă a imobilului, dacă finanțatorul o cere.

Actele firmei sunt cele obișnuite, pe care le-am publicat produs cu produs în ce documente cere un IFN, concret. Imobilul adaugă doar setul de mai sus.

Cât costă constituirea garanției

Costurile de constituire nu sunt „câteva sute de lei”. Se calculează după tarife oficiale și cresc odată cu suma garantată.

• Notarul are un onorariu minimal stabilit prin norme, calculat pe tranșe la valoarea creanței garantate (OMJ 177/C/2024, anexa 2).
• Cartea funciară (ANCPI) percepe pentru înscrierea ipotecii 100 de lei pe imobil plus 0,1% din valoarea creanței garantate (Ordinul ANCPI 16/2019).

Sunt valori minime, pentru un singur imobil, fără TVA. Peste ele se adaugă: TVA-ul la onorariul notarial; onorariul de arhivare al actului; extrasul de carte funciară; evaluarea; asigurarea imobilului. Costurile de constituire sunt de regulă în sarcina clientului, deci intră în costul real al finanțării. Cum le pui lângă dobândă și comisioane, în cât costă o linie de credit și cum compari două oferte.

Pe durata creditului: ce poți face cu imobilul

Ipoteca nu e o vânzare și nu îți ia folosința. Constituitorul e liber să folosească, să administreze și să dispună de bun, cu îndatorirea de a nu vătăma drepturile creditorului: nu îl poate distruge, nu îl poate deteriora și nu îi poate diminua substanțial valoarea, în afara folosinței normale (art. 2373 și 2374).

• Locuiești în continuare. Nimic nu se schimbă în viața de zi cu zi.
• Poți închiria. O clauză prin care creditorul ar lua în posesie imobilul sau i-ar încasa veniturile înainte de executare se consideră nescrisă (art. 2385).
• Poți vinde. Actele de dispoziție asupra imobilului ipotecat sunt valabile (art. 2384). Ipoteca urmează însă imobilul în orice mână ar trece (art. 2345), deci niciun cumpărător nu îl ia fără să afle. În practică, vânzarea se face cu acordul finanțatorului: din preț se stinge creditul sau se aduce altă garanție.
• Îl întreții și îl asiguri. Polița rămâne în vigoare pe toată durata creditului. Contractele prevăd de obicei cesiunea poliței în favoarea finanțatorului.

Dacă firma nu mai plătește: ce urmează

E frica numărul unu a oricărui garant, și merită privită calm, cu textul legii în față.

Contractul e titlu executoriu. Contractele de credit încheiate de un IFN, inclusiv contractele de garanție reală sau personală, constituie titluri executorii (Legea 93/2009, art. 52). Codul civil spune același lucru despre contractele de ipotecă (art. 2431). Concret: finanțatorul nu trebuie să obțină întâi o hotărâre judecătorească pentru a începe executarea.

Dar nu îți poate lua imobilul direct. Orice clauză prin care creditorul ar deveni proprietarul bunului fără formalitățile legale, așa-numitul pact comisoriu, se consideră nescrisă (art. 2433). Executarea se face prin executor judecătoresc, după Codul de procedură civilă, iar din prețul obținut se acoperă datoria. Ce rămâne peste datorie nu aparține finanțatorului.

Ce poți face înainte de executare, în ordinea eficienței:

1. Vorbește din prima lună de întârziere, nu din a treia. Un finanțator are mai multe opțiuni cu un client care anunță o problemă decât cu unul care nu mai răspunde la telefon.
2. Cere restructurarea sau prelungirea. La creditul punte, de exemplu, perioada de 6 luni se poate prelungi lunar, cu acord prealabil.
3. Vinde tu imobilul, cu acordul finanțatorului. O vânzare la prețul pieței, negociată de tine, aduce aproape întotdeauna mai mult decât o vânzare silită.

Dacă firma intră în insolvență, regimul garanțiilor e unul special, stabilit de legea insolvenței. În situația asta, discută cu un avocat înainte de orice altă decizie.

La final: cum se radiază ipoteca

Ipoteca imobiliară se stinge prin radiere din cartea funciară, iar radierea se face când obligația garantată s-a stins (art. 2428). După plata integrală, finanțatorul îți eliberează acordul de radiere, iar cererea se depune la biroul de cadastru. Tariful ANCPI pentru radiere e de 75 de lei (Ordinul ANCPI 16/2019).

Verifică apoi un extras de carte funciară nou. Un credit plătit, dar cu ipoteca neradiată, apare în continuare ca sarcină și îți poate bloca peste ani o vânzare sau un alt credit.

Întrebări frecvente

Pot pune apartamentul meu garanție pentru creditul SRL-ului meu?

Da. Legea permite ca ipoteca să fie constituită de un terț, nu doar de debitor. Tu semnezi contractul de ipotecă în calitate de proprietar, iar firma rămâne împrumutatul.

Dacă firma nu plătește, pierd apartamentul?

Imobilul poate fi executat silit, pentru că un contract de credit sau de garanție încheiat cu un IFN e titlu executoriu. Executarea se face însă doar prin procedura legală, prin executor, iar creditorul nu poate deveni proprietar printr-o clauză din contract.

Garantul ipotecar răspunde și cu alte bunuri, nu doar cu imobilul?

Contractul de ipotecă afectează imobilul ipotecat, deci, ca proprietar care nu e și debitor, răspunzi de regulă doar cu el. Răspunzi personal, cu restul patrimoniului, dacă semnezi și o garanție personală: o fideiusiune sau un aval pe biletul la ordin al firmei. Întreabă explicit ce ți se cere să semnezi și citește dacă contractul conține o astfel de clauză.

Am nevoie de acordul soției ca să ipotechez apartamentul pe care îl am doar pe numele meu?

Dacă apartamentul este locuința familiei, da, chiar dacă ești proprietar exclusiv (Codul civil, art. 322). Dacă e bun comun, e nevoie de acordul ambilor soți în orice caz.

Pot vinde apartamentul ipotecat înainte să se termine creditul?

Vânzarea e valabilă din punct de vedere legal, dar ipoteca urmează imobilul la noul proprietar. În practică, vânzarea se face cu acordul finanțatorului, iar din preț se plătește creditul sau se înlocuiește garanția.

Pot locui sau închiria în continuare apartamentul pus garanție?

Da. Rămâi proprietar și îl folosești ca până acum, inclusiv prin închiriere, cu condiția să nu îl deteriorezi, să nu îi scazi substanțial valoarea și să îl menții asigurat.

Cât costă notarul și cartea funciară pentru o ipotecă?

Pentru o creanță garantată de 300.000 de lei, minimul legal e în jur de 1.800 de lei: aproximativ 1.399 de lei onorariu notarial minimal și 400 de lei pentru înscrierea în cartea funciară. Se adaugă TVA-ul la onorariul notarial, evaluarea și asigurarea.

Cum se radiază ipoteca după ce firma a plătit creditul?

Finanțatorul îți eliberează acordul de radiere, iar tu ceri radierea la biroul de cadastru, cu un tarif de 75 de lei. Verifică apoi, pe un extras nou, că sarcina a dispărut.

Înainte să ceri finanțarea

Dacă ai un imobil pe care îl poți aduce garanție, cele două produse construite pe el sunt linia de credit, pentru nevoi care se repetă, și creditul punte, pentru o nevoie punctuală, până la o încasare sigură. Vezi și ce alte tipuri de garanții există, în ce garanții acceptă un IFN, iar înainte de semnare, citește oferta după lista din cum citești o ofertă de creditare.

În formularul de cerere ne spui doar ce tip de imobil ai: apartament, garsonieră, casă, teren sau altă garanție. Adresa și actele vin abia după ce știi dacă are sens să continui.